ΑΛΛΑΓΗ ΚΟΥΦΩΜΑΤΩΝ, ΧΡΩΜΑΤΙΣΜΩΝ ΚΑΙ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΚΛΙΜΑΤΙΣΤΙΚΩΝ ΚΑΙ ΤΕΝΤΩΝ ΣΕ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ 

Στην πολυκατοικία, τα συνηθέστερα πεδία σύγκρουσης δεν γεννώνται από μεγάλες οικοδομικές παρεμβάσεις, αλλά από τις μικρές, καθημερινές εξωτερικές επεμβάσεις που φαίνονται αθώες σε ατομικό επίπεδο και όμως μεταβάλλουν τη συνολική μορφή του κτηρίου. Η αντικατάσταση κουφωμάτων με διαφορετικό υλικό ή χρώμα, η αλλαγή χρωματισμού ενός εξώστη ή τμήματος της πρόσοψης, η τοποθέτηση τέντας, η στήριξη εξωτερικής μονάδας κλιματισμού στην όψη ή η κατασκευή στεγάστρου, πέργκολας ή άλλης εξωτερικής διάταξης δεν αποτελούν απλώς εκδηλώσεις της εξουσίας του ιδιοκτήτη μέσα στη δική του οριζόντια ιδιοκτησία. Πολύ συχνά αγγίζουν την όψη του κτηρίου, δηλαδή τμήμα που συνδέεται με την αναγκαστική συγκυριότητα, την κοινή χρήση και την αισθητική ενότητα της οικοδομής. Ο Αστικός Κώδικας, στο άρθρο 1117, αντιμετωπίζει ως αντικείμενα αναγκαστικής συγκυριότητας τα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση, όπως ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη και η αυλή, ενώ ο ν. 3741/1929 θέτει ως γενικό όριο ότι ο ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος ασκεί τα δικαιώματά του μόνον εφόσον δεν παραβλάπτει τη χρήση των λοιπών ιδιοκτητών ούτε μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος.

Η κρίσιμη έννοια εδώ είναι η όψη του κτηρίου. Η όψη δεν εξαντλείται στην εξωτερική επιφάνεια ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος, αλλά συνιστά στοιχείο της συνολικής αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας του οικοδομήματος. Για τον λόγο αυτόν, η επέμβαση στην πρόσοψη ή στις λοιπές εξωτερικές όψεις δεν ελέγχεται μόνο με το κριτήριο αν ενοχλεί πρακτικά κάποιον άλλον, αλλά και με το κριτήριο αν αλλοιώνει την ενότητα του κτηρίου ή αν παραβιάζει τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Ο Άρειος Πάγος έχει δεχθεί ότι ο κανονισμός της πολυώροφης οικοδομής μπορεί εγκύρως να θεσπίζει περιορισμούς και απαγορεύσεις στη χρήση των κοινών πραγμάτων και πέραν των γενικών περιορισμών του νόμου, ενώ σε υπόθεση σχετική με επεμβάσεις στην πρόσοψη με μονάδες κλιματισμού έκρινε ότι τέτοιες επεμβάσεις μπορούν να συνιστούν ευθεία παράβαση των απαγορευτικών διατάξεων του κανονισμού.

Από το σημείο αυτό προκύπτει το πρώτο βασικό πρακτικό συμπέρασμα. Δεν αρκεί να λεχθεί ότι το μπαλκόνι ή το άνοιγμα εξυπηρετεί αποκλειστικά ένα διαμέρισμα, ώστε να θεωρηθεί ελεύθερη κάθε εξωτερική μεταβολή. Άλλο είναι η χρήση μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας και άλλο η μεταβολή της εξωτερικής εμφάνισης του κοινού κελύφους του κτηρίου. Το άρθρο 5 του ν. 3741/1929 επιτρέπει σε κάθε συνιδιοκτήτη να χρησιμοποιεί τα κοινά πράγματα και να προβαίνει σε επισκευή και ανανέωσή τους μόνο υπό τον όρο ότι δεν βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών και δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους. Έτσι, ακόμη και εκεί όπου δεν υπάρχει ρητή απαγόρευση του κανονισμού, η μονομερής αλλοίωση εξωτερικών στοιχείων που επηρεάζουν την όψη ή τα κοινόκτητα μέρη δεν είναι, κατά κανόνα, επιτρεπτή.

Στην αντικατάσταση κουφωμάτων, η διάκριση είναι λεπτή αλλά αποφασιστική. Αν πρόκειται για τεχνική ανανέωση χωρίς ουσιώδη αλλοίωση της μορφής του κτηρίου, το πολεοδομικό δίκαιο είναι ηπιότερο. Ο ν. 4495/2017 προβλέπει ότι δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για μικρές επισκευές θυρών και παραθύρων, ενώ στην ίδια νομοθετική περιοχή προβλέπεται ότι εργασίες αντικατάστασης εξωτερικών κουφωμάτων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτηρίων χωρίς χρήση ικριωμάτων εμπίπτουν στις εργασίες που δεν απαιτούν τέτοια πράξη. Όμως η πολεοδομική απαλλαγή δεν εξουδετερώνει το ιδιωτικό δίκαιο της συνιδιοκτησίας. Αν τα νέα κουφώματα αλλάζουν χρωματισμό, υλικό, γεωμετρία, διαίρεση φύλλων ή γενικά την ομοιομορφία της όψης, η απουσία ανάγκης οικοδομικής άδειας δεν σημαίνει ότι αίρεται και η υποχρέωση συμμόρφωσης προς τον κανονισμό και τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.

Το ίδιο ισχύει για τους χρωματισμούς. Οι εσωτερικοί χρωματισμοί υπάγονται, κατά τον νόμο, στις εργασίες που δεν απαιτούν άδεια ή έγκριση, αλλά ο εξωτερικός χρωματισμός δεν είναι απλό εσωτερικό ζήτημα του ιδιοκτήτη. Όταν το βάψιμο αφορά τμήμα της εξωτερικής όψης, κιγκλιδώματα, επιχρίσματα, περβάζια ή εμφανή οικοδομικά στοιχεία και οδηγεί σε διαφοροποίηση από το ενιαίο αισθητικό καθεστώς της πολυκατοικίας, το ζήτημα μετακινείται από την τεχνική συντήρηση στη μεταβολή της μορφής του κοινού κελύφους. Εκεί ο κανονισμός και η συναίνεση των συνιδιοκτητών επανέρχονται στο προσκήνιο. Γι' αυτό και στην πράξη η φράση απλό βάψιμο είναι νομικά παραπλανητική όταν το αποτέλεσμα γίνεται ορατό στην όψη του κτηρίου.

Στις τέντες, η κατάσταση είναι ακόμη πιο χαρακτηριστική. Ο ν. 4495/2017 περιλαμβάνει στις εργασίες που δεν απαιτούν οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας την τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων, περσίδων, προστεγασμάτων και τεντών, ενώ ο ΝΟΚ, όπως τροποποιήθηκε, δέχεται ότι τα κινητά προστεγάσματα, δηλαδή οι τέντες, μπορούν να έχουν και κατακόρυφα στηρίγματα. Και εδώ όμως η δημόσια πολεοδομική ανοχή δεν ισοδυναμεί με ελευθερία απέναντι στο δίκαιο της πολυκατοικίας. Η τέντα είναι εξ ορισμού στοιχείο που αναπτύσσεται σε συνέχεια της όψης. Αν ο κανονισμός επιβάλλει ενιαίο τύπο, συγκεκριμένο χρώμα, ορισμένες διαστάσεις ή προηγούμενη έγκριση της γενικής συνέλευσης, οι όροι αυτοί δεσμεύουν. Αντίστοιχα, ακόμη και χωρίς ειδική ρήτρα, η άναρχη εγκατάσταση τεντών διαφορετικών τύπων ή χρωμάτων μπορεί να θεωρηθεί αλλοίωση της αισθητικής συνοχής του κτηρίου.

Ιδιαίτερη ένταση παρουσιάζει η τοποθέτηση κλιματιστικών. Η εξωτερική μονάδα δεν είναι απλό εσωτερικό μηχάνημα, αλλά ορατή μηχανολογική επέμβαση στην όψη ή σε άλλο κοινόκτητο σημείο, συχνά με πρόσθετες συνέπειες ως προς θόρυβο, κραδασμούς, απορροές συμπυκνωμάτων και τεχνικές στηρίξεις. Η νομολογία του Αρείου Πάγου έχει ήδη αντιμετωπίσει υπόθεση στην οποία μονάδες κλιματισμού τοποθετήθηκαν στην όψη οριζόντιας ιδιοκτησίας και οι σχετικές επεμβάσεις κρίθηκαν ως παράβαση των απαγορευτικών διατάξεων του κανονισμού. Το κρίσιμο, επομένως, δεν είναι μόνο αν η εγκατάσταση είναι τεχνικά εφικτή, αλλά αν προβλέπεται ειδικός χώρος, αν ο κανονισμός την επιτρέπει στην πρόσοψη, αν θίγεται η όψη και αν προσβάλλονται δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Σε πολυκατοικίες με αυστηρό κανονισμό, η ασφαλής λύση είναι η τοποθέτηση σε θέση προδιαγεγραμμένη ή εγκριθείσα συλλογικά και όχι η μονομερής ανάρτηση στην πρόσοψη.

Στις εξωτερικές κατασκευές, τέλος, το ζήτημα γίνεται βαρύτερο, διότι η επέμβαση παύει να είναι απλή εξάρτηση επί της όψης και αποκτά χαρακτήρα αυτοτελούς δομικού στοιχείου. Ο ν. 4495/2017 ορίζει ότι έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας απαιτείται, μεταξύ άλλων, για εξωτερική θερμομόνωση στις όψεις, για στέγαστρα και προστεγάσματα και για επεμβάσεις στις όψεις κτηρίων με σκοπό την τροποποίηση ή διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός. Παράλληλα, η υπουργική απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/2020 απαιτεί δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών όταν οι εργασίες πραγματοποιούνται σε κοινόχρηστους χώρους ή κοινόκτητα τμήματα του κτηρίου, όπως οι όψεις, ο φέρων οργανισμός, το δώμα και η στέγη. Άρα, στις εξωτερικές κατασκευές δεν αρκεί συνήθως ούτε η βούληση του ιδιοκτήτη ούτε η τεχνική γνώμη του μηχανικού. Χρειάζεται να εξετασθούν σωρευτικά η πολεοδομική κατηγορία της επέμβασης, ο κανονισμός της πολυκατοικίας και η απαιτούμενη συναίνεση.

Το συχνότερο σφάλμα στην πράξη είναι η σύγχυση ανάμεσα στη διοικητική νομιμότητα και την ιδιωτική νομιμότητα. Το ότι μια εργασία μπορεί να εκτελεστεί χωρίς οικοδομική άδεια ή με ΕΕΔΜΚ δεν σημαίνει ότι μπορεί να γίνει και χωρίς τη συναίνεση που απαιτεί ο κανονισμός ή χωρίς σεβασμό στα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Αντιστρόφως, το ότι οι λοιποί συνιδιοκτήτες δεν αντιδρούν δεν θεραπεύει αναγκαία την έλλειψη της απαιτούμενης διοικητικής πράξης, όταν αυτή απαιτείται. Στην πολυκατοικία οι δύο αυτές τάξεις κανόνων λειτουργούν παράλληλα: η μία ρυθμίζει τη σχέση με τη διοίκηση, η άλλη τη σχέση με τους συνιδιοκτήτες. Η ασφαλής νομική αξιολόγηση κάθε επέμβασης σε κουφώματα, χρωματισμούς, τέντες, κλιματιστικά και εξωτερικές κατασκευές απαιτεί πάντοτε τριπλό έλεγχο: του νόμου της δόμησης, της σύστασης ή του κανονισμού και της πραγματικής επίδρασης της επέμβασης στην όψη, στη χρήση και στην ασφάλεια του κτηρίου.

Πηγή: news.b2green.gr

*Δικηγόρος Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
info@pgalanislaw.grwww.pgalanislaw.gr