ΟΙ ΙΣΧΥΟΥΣΕΣ ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ ΓΙΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ, ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΑ, ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΑΔΕΙΣ

Χιλιάδες ακίνητα στην Ελλάδα εξακολουθούν να φέρουν ανοιχτές πολεοδομικές εκκρεμότητες -αυθαίρετες κατασκευές, ελλιπείς φακέλους, αποκλίσεις σε τετραγωνικά- και οι ιδιοκτήτες τους αντιμετωπίζουν αυξανόμενο ρίσκο να βρεθούν αποκλεισμένοι από μεταβιβάσεις, δανεισμό και επενδυτική αξιοποίηση. Όπως σημειώνει το insider.gr, το νομικό και διαδικαστικό πλαίσιο τρέχει, με τρεις κύριους άξονες να διαμορφώνουν το τοπίο: τα αυθαίρετα, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) και οι εκκρεμότητες γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ).

Αυθαίρετα: Η προθεσμία των 31 Μαρτίου 2028 και τι σημαίνει πρακτικά

Η δυνατότητα ολοκλήρωσης δηλώσεων τακτοποίησης για αυθαίρετα κατηγοριών 1 έως 4 παρατείνεται έως τις 31 Μαρτίου 2028. Η παράταση καλύπτει ιδιοκτήτες που δεν έχουν υποβάλει δήλωση, έχουν ημιτελή φάκελο ή εκκρεμείς οικονομικές υποχρεώσεις στο σύστημα.

Στην πράξη, τι σημαίνει «αυθαίρετο»; Δεν αφορά μόνο προσθήκες ή εξώστες χωρίς άδεια. Περιλαμβάνει αλλαγές χρήσης, υπόγεια που καταγράφηκαν ως αποθηκευτικοί χώροι αλλά λειτουργούν ως κατοικίες, ακόμα και μικρές παρεκκλίσεις από εγκεκριμένα σχέδια. Ακίνητο με μη τακτοποιημένη παράβαση δεν μπορεί να μεταβιβαστεί, να αποτελέσει αντικείμενο γονικής παροχής ή να χρησιμοποιηθεί ως εξασφάλιση για τραπεζικό δανεισμό.

Η τάση αναβολής επανεμφανίζεται. Μηχανικοί καταγράφουν ότι μεγάλο τμήμα ιδιοκτητών προεξοφλεί νέα γενική παράταση και αναβάλλει. Αυτή η συμπεριφορά οδηγεί σε ουρές και συμφόρηση στα τεχνικά γραφεία και τις πολεοδομίες, κατ' αναλογία με ό,τι έχει συμβεί σε προηγούμενες προθεσμίες .

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Το νέο «διαβατήριο» των ακινήτων Τι περιλαμβάνει και πότε λήγει η προθεσμία

Η ΗΤΚ συγκεντρώνει σε ψηφιακό φάκελο: οικοδομική άδεια, αρχιτεκτονικά σχέδια, δηλώσεις αυθαιρέτων, ενεργειακό πιστοποιητικό και λοιπά τεχνικά δεδομένα. Για ειδικά κτίρια και συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, η προθεσμία ολοκλήρωσης ορίζεται στην 1η Φεβρουαρίου 2028.

Χωρίς πλήρη ΗΤΚ, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί σε πολλές περιπτώσεις να ολοκληρώσει συμβολαιογραφική πράξη. Καθυστερήσεις σε μεταβιβάσεις ήδη καταγράφονται, κυρίως σε ακίνητα όπου απουσιάζουν παλαιά σχέδια ή υπάρχουν διαφορές στα τετραγωνικά μεταξύ κτηματολογίου και πραγματικής κατάστασης.

Γιατί ακόμα και «ασήμαντες» παραβάσεις μπλοκάρουν συναλλαγές

Μια πρόσοψη που απέκτησε τέντα χωρίς έγκριση. Ένα μπάνιο που μετακινήθηκε κατά την ανακαίνιση. Μια κλειστή βεράντα που δεν εμφανίζεται στα αρχικά σχέδια. Παραβάσεις που για χρόνια δεν δημιουργούσαν κανένα πρόβλημα, σήμερα εμποδίζουν συμβόλαια, επειδή η ΗΤΚ ελέγχει ψηφιακά και συγκρίνει αυτομάτως την τεκμηρίωση με την πραγματικότητα.

ΝΟΚ και οικοδομικές άδειες: Αβεβαιότητα που επηρεάζει και απλούς ιδιοκτήτες

Η μεταβατική ρύθμιση έως 31 Δεκεμβρίου 2026

Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που έπληξαν συγκεκριμένες διατάξεις του ΝΟΚ άφησαν σε εκκρεμότητα άδειες που είχαν χορηγηθεί βάσει αυξημένων συντελεστών δόμησης ή ειδικών πολεοδομικών κινήτρων. Το ΥΠΕΝ διαχειρίζεται αυτές τις περιπτώσεις μέσω μεταβατικών ρυθμίσεων, με κρίσιμες διαδικασίες επανυποβολής και επανελέγχου μέσω του e-Άδειες να παρατείνονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Ποιους αφορά

Το ζήτημα δεν περιορίζεται στις κατασκευαστικές εταιρείες. Οικόπεδα που συμμετείχαν σε αντιπαροχές βάσει των κινήτρων του ΝΟΚ, χρηματοδοτήσεις νέων κατοικιών που εξαρτώνταν από την τελεσιδικία των αδειών, αγοραπωλησίες οικοπέδων σε περιοχές με ειδικές ζώνες δόμησης, όλα επηρεάζονται από την αβεβαιότητα. Η στασιμότητα αυτή έχει άμεση επίπτωση στη ρευστότητα τμήματος της αγοράς.

Προκλήσεις

• Συμφόρηση στην τελευταία στιγμή. Η εμπειρία από προηγούμενους κύκλους τακτοποίησης δείχνει ότι η ζήτηση για υπηρεσίες μηχανικών και τεχνικών ελέγχων συσσωρεύεται κοντά στη λήξη των προθεσμιών. Ο διαθέσιμος αριθμός αδειούχων μηχανικών δεν κλιμακώνεται ανάλογα, με αποτέλεσμα αυξημένα κόστη και χρόνους αναμονής.
• Κόστος τακτοποίησης. Η ολοκλήρωση ΗΤΚ και η τακτοποίηση αυθαιρέτων δεν είναι διαδικασίες μηδενικού κόστους. Αμοιβές μηχανικού, παράβολα και πρόστιμα για τακτοποίηση μπορούν να φτάσουν αρκετές χιλιάδες ευρώ, ανάλογα με το μέγεθος και τη σοβαρότητα της παράβασης. Για ιδιοκτήτες με περιορισμένη ρευστότητα, αυτό αποτελεί πραγματικό εμπόδιο.
• Ψηφιακά κενά και ελλείψεις αρχείων. Σε ακίνητα που κατασκευάστηκαν πριν από δεκαετίες, τα αρχιτεκτονικά σχέδια συχνά δεν υπάρχουν ή δεν έχουν ποτέ αρχειοθετηθεί ψηφιακά. Η δημιουργία «εξ αρχής» φακέλου αναπαράστασης για ΗΤΚ είναι χρονοβόρα και δαπανηρή.
• Νομοθετική ρευστότητα. Η συνέχιση δικαστικών προσβολών σε διατάξεις του ΝΟΚ δεν αποκλείεται, γεγονός που διατηρεί σε αβεβαιότητα επενδύσεις που έχουν ήδη σχεδιαστεί βάσει υφιστάμενων συντελεστών.

Τι πρέπει να ελεγχθεί τώρα

• Κατάσταση αυθαιρέτων: Υπάρχει δήλωση τακτοποίησης; Έχουν εξοφληθεί τα ειδικά τέλη;
• Πληρότητα φακέλου ΗΤΚ: Αρχιτεκτονικά σχέδια, ενεργειακό πιστοποιητικό, δηλώσεις αυθαιρέτων σε σύνδεση με τον αριθμό ΚΑΕΚ;
• Καθεστώς οικοδομικής άδειας: Εκδόθηκε βάσει κινήτρων ΝΟΚ που έχουν δικαστικά προσβληθεί;

Η ουσία της είδησης

Τρεις παράλληλες προθεσμίες, 31/3/2028 για αυθαίρετα, 1/2/2028 για ΗΤΚ σε ειδικά κτίρια και 31/12/2026 για εκκρεμείς άδειες ΝΟΚ, συνθέτουν ένα νομικό και διαδικαστικό πλαίσιο που ήδη επηρεάζει τη ρευστότητα της αγοράς ακινήτων.

Ακίνητα χωρίς πλήρη τεχνικό φάκελο αντιμετωπίζουν συγκεκριμένα και ενεργά εμπόδια σε μεταβιβάσεις, δανεισμό και επενδυτική αξιοποίηση, ανεξαρτήτως αν η ανοιχτή εκκρεμότητα θεωρούνταν ως τώρα «μικρή».

Πηγή: news.b2green.gr