ΤΑ ΜΠΟΝΟΥΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΤΟΥ ΝΟΚ ΜΕΤΑ ΤΙΣ ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ ΤΟΥ ΝΟΚ 

Από τον Παναγιώτη Γαλάνη*

Το πιο επίκαιρο και πρακτικά προσοδοφόρο πολεοδομικό θέμα αυτή την περίοδο είναι η τύχη των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν με χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, ιδίως ως προς τον συντελεστή δόμησης, το ύψος, τα πατάρια, τις σοφίτες, τα φυτεμένα δώματα και τις λοιπές ευεργετικές ρυθμίσεις που χρησιμοποιήθηκαν επί σειρά ετών ως βασικό εργαλείο αύξησης της εμπορικής αξίας των ακινήτων. Το ζήτημα δεν είναι πλέον απλώς πολεοδομικό. Είναι ταυτόχρονα επενδυτικό, δικαστικό, τεχνικό, συμβολαιογραφικό και τραπεζικό, διότι επηρεάζει την αξία οικοπέδων, την εκτελεστότητα οικοδομικών αδειών, την ασφάλεια αγοραπωλησιών, τη χρηματοδότηση έργων, την ευθύνη μηχανικών και την ανάγκη άμεσης νομικής θωράκισης ιδιοκτητών και κατασκευαστών.

Η αφετηρία της νέας κατάστασης βρίσκεται στις αποφάσεις 146 έως 149/2025 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, με τις οποίες κρίθηκε ότι το σύστημα οριζόντιων κινήτρων του ΝΟΚ, κατά το μέρος που επέτρεπε ουσιώδεις προσαυξήσεις δόμησης και ύψους απευθείας μέσω της οικοδομικής άδειας, χωρίς προηγούμενη ένταξη στον ειδικό πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής, προσκρούει στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος. Η κρίση αυτή έχει ιδιαίτερη βαρύτητα, διότι δεν περιορίζεται σε μια τεχνική παρατήρηση επί συγκεκριμένων διατάξεων, αλλά επαναφέρει στο κέντρο του πολεοδομικού δικαίου την αρχή ότι η ένταση της δόμησης δεν μπορεί να αυξάνεται με γενικό και αφηρημένο μηχανισμό, αποκομμένο από τη φυσιογνωμία, την επιβάρυνση και τη φέρουσα ικανότητα της συγκεκριμένης περιοχής.

Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι το ΣτΕ δεν απέρριψε γενικώς την ιδέα των πολεοδομικών κινήτρων. Αντιθέτως, δέχθηκε ότι κίνητρα μπορούν να προβλεφθούν, εφόσον εντάσσονται σε ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό, στηρίζονται σε πολεοδομικά κριτήρια και ειδική επιστημονική μελέτη, και αξιολογούνται σε σχέση με τη φυσιογνωμία κάθε οικιστικής ενότητας. Αυτό μετατοπίζει την αγορά από την απλή αξιοποίηση ενός γενικού κανόνα του ΝΟΚ προς μια νέα μορφή εξειδικευμένης πολεοδομικής εργασίας: έλεγχος του τοπικού καθεστώτος, αξιολόγηση της αντοχής της άδειας, τεχνική και νομική χαρτογράφηση του κινδύνου, προετοιμασία φακέλου επανέκδοσης ή ανασχεδιασμού και διαχείριση πιθανών διοικητικών ή ακυρωτικών προσβολών.

Η οικονομική σημασία του θέματος είναι προφανής. Σε περιοχές υψηλής αξίας, ακόμη και μικρή απώλεια δομήσιμης επιφάνειας μπορεί να ανατρέψει πλήρως τον οικονομικό σχεδιασμό μιας αντιπαροχής ή μιας επένδυσης. Ένα διαμέρισμα που προέκυψε από πρόσθετο ύψος ή από αύξηση του συντελεστή δεν είναι απλή τεχνική λεπτομέρεια. Είναι τμήμα του επιχειρηματικού μοντέλου του έργου. Η αμφισβήτηση των κινήτρων του ΝΟΚ επηρεάζει την τιμή του οικοπέδου, την κατανομή ποσοστών, τη βιωσιμότητα της εργολαβίας, τις προκαταβολές αγοραστών, τη δανειακή χρηματοδότηση και την ασφαλιστική κάλυψη. Για τον λόγο αυτό, το νέο πεδίο δεν αφορά μόνο τις ήδη προσβληθείσες άδειες, αλλά και κάθε μεταβίβαση, due diligence, επενδυτική πρόταση ή σύμβαση αντιπαροχής που βασίσθηκε σε αυξημένη εκμετάλλευση δυνάμει των ευεργετικών διατάξεων του ΝΟΚ.

Η νομοθετική απάντηση δόθηκε με τα άρθρα 66 έως 71 του ν. 5197/2025, με τα οποία επιχειρήθηκε προσαρμογή του ΝΟΚ στις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ και διαμόρφωση μεταβατικού μηχανισμού για τις άδειες που είχαν ήδη εκδοθεί. Ο νόμος αυτός απέκτησε ιδιαίτερη πρακτική σημασία, επειδή δεν λειτουργεί απλώς ως κατάργηση ή διόρθωση διατάξεων, αλλά ως πλαίσιο διαχείρισης μιας μεγάλης κατηγορίας εκκρεμών ή επισφαλών οικοδομικών έργων.

Κεντρικός μηχανισμός της νέας ρύθμισης είναι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο. Σύμφωνα με την παρουσίαση της σχετικής γνωμοδότησης του ΣτΕ για το σχέδιο προεδρικού διατάγματος, το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων προβλέπεται να χρηματοδοτείται από ποσά που καταβάλλουν οι ενδιαφερόμενοι και να συνδέεται με μέτρα αντιστάθμισης σε τοπικό επίπεδο. Η λογική του μηχανισμού είναι ότι η διατήρηση ή επανέκδοση ορισμένων αδειών δεν μπορεί να αντιμετωπισθεί ως απλή νομιμοποίηση ενός αντισυνταγματικού αποτελέσματος, αλλά πρέπει να υπαχθεί σε νέο, γενικό, αντικειμενικό και περιβαλλοντικά τεκμηριωμένο πλαίσιο.

Η πρακτική αξία του μηχανισμού βρίσκεται στις διαφοροποιήσεις. Άλλη είναι η θέση μιας άδειας που έχει ακυρωθεί δικαστικά, άλλη μιας άδειας που έχει προσβληθεί και εκκρεμεί, άλλη μιας άδειας με εκκίνηση εργασιών έως τις 11.12.2024 και άλλη μιας άδειας που συνδέεται με χρηματοδοτικό πρόγραμμα. Ιδιαίτερη σημασία έχει επίσης αν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, διότι η κατάσταση του έργου επηρεάζει τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να επιχειρηθεί η επανέκδοση ή η διάσωση της άδειας. Το ΣτΕ, κατά τη σχετική παρουσίαση της γνωμοδότησης 135/2025, δέχθηκε ότι το σχέδιο προεδρικού διατάγματος για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο κινείται συνταγματικά, υπό την προϋπόθεση ότι η νέα ρύθμιση έχει γενικό και αφηρημένο χαρακτήρα, στηρίζεται σε αντικειμενικά κριτήρια και δεν αποσκοπεί στην επίλυση μεμονωμένης διαφοράς.

Από πλευράς αγοράς, τούτο δημιουργεί ένα νέο αντικείμενο υψηλής εξειδίκευσης: τον πολεοδομικό έλεγχο βιωσιμότητας της άδειας. Κάθε φάκελος πρέπει να εξετάζεται ως προς την ημερομηνία έκδοσης, το είδος των κινήτρων που χρησιμοποιήθηκαν, το στάδιο εργασιών έως τις 11.12.2024, την ύπαρξη ή μη προσβολής με αίτηση ακύρωσης, τη σύνδεση με χρηματοδοτικά προγράμματα, την κατάσταση του φέροντος οργανισμού, την εφαρμογή των μεταβατικών διατάξεων και τις προοπτικές υπαγωγής στον μηχανισμό περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Η εργασία αυτή είναι ιδιαίτερα προσοδοφόρα, διότι συνδυάζει νομική γνωμοδότηση, τεχνική τεκμηρίωση, διοικητική παρακολούθηση και ενδεχόμενη δικαστική εκπροσώπηση.

Η ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/5852/111/20.01.2026 απόφαση, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β 328/02.02.2026, αφορά τη διαδικασία γνωστοποίησης προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας οικοδομικών αδειών των περ. α και β της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025. Η σχετική ανακοίνωση κάλεσε τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, εργολάβους, νόμιμους εκπροσώπους ή μηχανικούς να αποστείλουν γνωστοποίηση έως τις 24.02.2026 για άδειες με χρήση κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ που ακυρώνονται ή έχουν προσβληθεί και είχαν εκκινήσει εργασίες έως τις 11.12.2024, καθώς και για άδειες που είχαν εκδοθεί έως την ίδια ημερομηνία και συνδέονταν με αίτημα ένταξης σε πρόγραμμα χρηματοδοτούμενο από το Ταμείο Ανάκαμψης ή το ΕΣΠΑ.

Η προθεσμία αυτή ανέδειξε ένα ακόμη πεδίο επαγγελματικής ύλης: την επείγουσα απογραφή, ταξινόμηση και τεκμηρίωση των αδειών. Στην πράξη, πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν ποιο ακριβώς πολεοδομικό κίνητρο χρησιμοποιήθηκε στην άδειά τους, αν η άδεια εμπίπτει στις κρίσιμες διατάξεις, αν υφίσταται πραγματικός κίνδυνος ακύρωσης, αν έχει αποδεικτικά στοιχεία έναρξης εργασιών έως την κρίσιμη ημερομηνία ή αν ο φάκελος χρειάζεται συμπλήρωση. Η ανάγκη αυτή δεν είναι τυπική. Η έλλειψη πλήρους φακέλου μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια δυνατότητας υπαγωγής ή σε δυσμενή αξιολόγηση κατά τη διαδικασία επανέκδοσης.

Το πιο ενδιαφέρον νομικό σημείο είναι η μεταβολή της έννοιας της ασφάλειας δικαίου στις οικοδομικές άδειες. Παραδοσιακά, η οικοδομική άδεια αντιμετωπιζόταν από την αγορά ως ισχυρό διοικητικό θεμέλιο της επένδυσης, ιδίως όταν είχε παρέλθει ο χρόνος προσβολής ή όταν είχαν αρχίσει εργασίες. Μετά τις αποφάσεις για τα μπόνους του ΝΟΚ, η ασφάλεια αυτή γίνεται πιο σύνθετη. Δεν αρκεί να υπάρχει άδεια. Πρέπει να εξετασθεί αν η άδεια στηρίζεται σε διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές, αν προστατεύεται από το χρονικό όριο έναρξης εργασιών, αν μπορεί να υπαχθεί σε μεταβατικό καθεστώς, αν απαιτείται περιβαλλοντική αντιστάθμιση και αν το έργο αντέχει σε νέα προσβολή από όμορους ιδιοκτήτες ή δήμους.

Το ζήτημα έχει και έντονη δημοτική διάσταση. Οι δήμοι δεν είναι απλοί θεατές. Η αύξηση ύψους και δόμησης επηρεάζει την πυκνότητα, τη σκίαση, την κυκλοφορία, τις ανάγκες κοινόχρηστων χώρων και την τοπική φυσιογνωμία. Παράλληλα, οι δήμοι μπορούν να βρεθούν ενώπιον πιέσεων από κατοίκους που ζητούν προσβολή αδειών, από επενδυτές που ζητούν ταχεία διεκπεραίωση, από ΥΔΟΜ που χρειάζονται οδηγίες και από τοπικά πολεοδομικά σχέδια που πρέπει πλέον να ενσωματώσουν μελέτες και κριτήρια για τη χρήση κινήτρων. Η πολεοδομική διαχείριση των μπόνους του ΝΟΚ μετατρέπεται έτσι σε πεδίο τοπικής πολιτικής, όχι μόνο σε ζήτημα ερμηνείας οικοδομικού κανονισμού.

Για τους δικηγόρους, το αντικείμενο παράγει πολλαπλές υπηρεσίες: γνωμοδοτήσεις για τη νομιμότητα αδειών, έλεγχο φακέλων πριν από αγορά ακινήτου, υποστήριξη σε αιτήσεις ακύρωσης, παρεμβάσεις υπέρ κύρους αδειών, υπομνήματα ενώπιον διοικητικών αρχών, συμβατικές ρήτρες σε προσύμφωνα και εργολαβικά, έλεγχο ευθύνης σε περιπτώσεις ματαίωσης έργων, και χειρισμό διαφορών μεταξύ οικοπεδούχων και εργολάβων. Για τους μηχανικούς, δημιουργεί ανάγκη ανασύνταξης πολεοδομικών φακέλων, τεχνικής τεκμηρίωσης του σταδίου εργασιών, υπολογισμού επιφανειών που επηρεάζονται από τα κίνητρα, προσαρμογής μελετών και συνεργασίας με νομικούς για τη διαμόρφωση πλήρους στρατηγικής.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις συναλλαγές. Σε κάθε αγοραπωλησία οικοπέδου ή ημιτελούς οικοδομής που στηρίζεται σε άδεια με κίνητρα ΝΟΚ, ο αγοραστής δεν πρέπει να αρκείται σε απλή βεβαίωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας. Απαιτείται ειδικός έλεγχος για το αν η άδεια περιλαμβάνει διατάξεις που έχουν επηρεασθεί από τις αποφάσεις του ΣτΕ, αν έχουν ασκηθεί ένδικα βοηθήματα, αν υφίστανται αποδείξεις έναρξης εργασιών έως τις 11.12.2024, αν έχει γίνει η αναγκαία γνωστοποίηση όπου απαιτείται, αν προβλέπεται κόστος περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και αν η οικονομική αποτίμηση του ακινήτου πρέπει να αναπροσαρμοσθεί. Στην πράξη, το σχετικό due diligence μπορεί να μειώσει τίμημα, να επιβάλει αιρέσεις, να οδηγήσει σε εγγυήσεις ή ακόμη και να ματαιώσει τη συναλλαγή.

Το θέμα δεν αφορά λίγες ακραίες περιπτώσεις. Αφορά ένα μεγάλο μέρος της σύγχρονης οικοδομικής δραστηριότητας σε αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης. Ο ΝΟΚ χρησιμοποιήθηκε επί χρόνια ως εργαλείο παραγωγής πρόσθετης δομήσιμης επιφάνειας. Η αμφισβήτηση αυτού του εργαλείου δεν εξαφανίζει μόνο τετραγωνικά μέτρα. Δημιουργεί ανάγκη ανακατανομής κινδύνου. Ποιος φέρει την απώλεια αν η άδεια περιορισθεί; Ο οικοπεδούχος, ο εργολάβος, ο αγοραστής, ο μηχανικός, ο δικηγόρος που έλεγξε τον τίτλο, η τράπεζα που χρηματοδότησε ή ο επενδυτής που προϋπολόγισε απόδοση με βάση μεγαλύτερη εκμετάλλευση; Η απάντηση δεν είναι ενιαία και εξαρτάται από τις συμβάσεις, το στάδιο του έργου, τη γνώση των μερών και τη δυνατότητα πρόβλεψης του κινδύνου.

Η επόμενη μεγάλη φάση θα είναι η σύνδεση του ζητήματος με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Αφού το ΣτΕ δέχεται ότι τα κίνητρα δεν αποκλείονται κατ' αρχήν, αλλά πρέπει να στηρίζονται σε ειδικό σχεδιασμό, το ενδιαφέρον μεταφέρεται στο αν και πώς κάθε περιοχή θα απορροφήσει θεσμικά τη δυνατότητα πρόσθετης δόμησης. Εκεί θα κριθούν νέες υπεραξίες. Όπου ο τοπικός σχεδιασμός επιτρέψει τεκμηριωμένα κίνητρα, θα δημιουργηθεί νέα επενδυτική δυναμική. Όπου τα αποκλείσει ή τα περιορίσει, θα επέλθει αναπροσαρμογή αξιών. Η αγορά γης θα αρχίσει να αποτιμά όχι μόνο τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης, αλλά και την πιθανότητα μελλοντικής ένταξης ή μη ένταξης κινήτρων στον τοπικό σχεδιασμό.

Κατά συνέπεια, κάθε άδεια με ΝΟΚ χρειάζεται φάκελο κινδύνου. Ο φάκελος αυτός πρέπει να περιλαμβάνει ανάλυση των εφαρμοσθεισών διατάξεων, πολεοδομικό ιστορικό, αποτύπωση του σταδίου εργασιών, έλεγχο δικαστικών εκκρεμοτήτων, εκτίμηση υπαγωγής στον ν. 5197/2025, πιθανό κόστος περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, επιπτώσεις σε τίτλους και συμβάσεις, καθώς και προτεινόμενη στρατηγική. Όποιος κινηθεί έγκαιρα θα μπορεί να διασώσει έργα, να αναπροσαρμόσει συμβάσεις, να προλάβει ακυρωτικές ενέργειες ή να αξιοποιήσει ευκαιρίες σε ακίνητα που η αγορά αποτιμά βιαστικά ως προβληματικά ενώ μπορούν να θωρακισθούν.

*Δικηγόρος Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ

Πηγή: https://news.b2green.gr