ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΗ ΔΡΟΜΩΝ ΣΕ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΑΚΙΝΗΤΑ

Από τον Παναγιώτη Γαλάνη*

Η εκτός σχεδίου δόμηση επανέρχεται ως ένα από τα πλέον κρίσιμα και οικονομικά σημαντικά ζητήματα του πολεοδομικού δικαίου. Δεν πρόκειται μόνο για τεχνικό ζήτημα αρτιότητας, αλλά για ζήτημα άμεσης αξίας γης. Ένα γήπεδο που μέχρι χθες αντιμετωπιζόταν ως δυνητικά οικοδομήσιμο μπορεί να απωλέσει μεγάλο μέρος της εμπορικής του αξίας, εάν δεν τεκμηριώνεται πρόσωπο σε νόμιμα υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό ή εάν η περιοχή ενταχθεί σε νέο χωρικό σχεδιασμό με αυστηρότερους όρους. Αντίστροφα, ένα ακίνητο με καθαρή πολεοδομική τεκμηρίωση, αποδεδειγμένη πρόσβαση, σαφή ιστορικότητα δρόμου και συμβατότητα με τα νέα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια αποκτά αυξημένη επενδυτική ασφάλεια. Το ΥΠΕΝ ήδη παρουσιάζει τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια ως βασικό εργαλείο καθορισμού χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης, ενώ η επίσημη πλατφόρμα συμμετοχής δείχνει ότι οι τοπικές συγκρούσεις για χρήσεις γης, όρια, επεκτάσεις και προστατευόμενες ζώνες δεν είναι θεωρητικές, αλλά άμεσα συνδεδεμένες με ιδιοκτησιακά και επενδυτικά συμφέροντα.

Το κρισιμότερο σημείο για την αξιοποίηση ενός εκτός σχεδίου ακινήτου είναι πλέον η απόδειξη της πολεοδομικής του ταυτότητας. Η παλαιά αντίληψη ότι αρκεί ένα γήπεδο να έχει το απαιτούμενο εμβαδόν για να θεωρηθεί αξιοποιήσιμο δεν ανταποκρίνεται πλέον στην πραγματικότητα. Η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστη οδό, η νομιμότητα και ιστορικότητα του δρόμου, η σχέση του ακινήτου με υφιστάμενους οικισμούς, ζώνες προστασίας, δασικούς χάρτες, αρχαιολογικούς περιορισμούς, Natura περιοχές, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΤΠΣ ή ΕΠΣ είναι στοιχεία που πρέπει να εξετάζονται πριν από κάθε αγορά, μεταβίβαση, επένδυση ή αίτηση οικοδομικής άδειας. Η οικονομική αξία δεν κρίνεται μόνο από το συμβόλαιο και το εμβαδόν, αλλά από τη δυνατότητα έκδοσης ασφαλούς διοικητικής πράξης. Για τον λόγο αυτό, το προσοδοφόρο αντικείμενο της περιόδου δεν είναι απλώς η έκδοση αδειών, αλλά ο προληπτικός πολεοδομικός έλεγχος ακινήτων.

Η αναγνώριση και τεκμηρίωση κοινόχρηστων δρόμων αποκτά κεντρική σημασία. Σε πολλές περιοχές της χώρας, ιδίως σε νησιά, παραθεριστικές ζώνες, τουριστικούς δήμους και περιαστικές περιοχές, υπάρχουν δρόμοι που χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες, τοπογραφικά, πράξεις της διοίκησης ή παλαιούς χάρτες, αλλά δεν έχουν πάντοτε σαφή πολεοδομική θεμελίωση. Η πρακτική αξία για τον ιδιοκτήτη είναι τεράστια: χωρίς ασφαλή τεκμηρίωση της οδού, το γήπεδο μπορεί να αντιμετωπισθεί ως μη οικοδομήσιμο ή ως εξαιρετικά επισφαλές. Για τον μηχανικό και τον νομικό, το πεδίο αυτό δημιουργεί ανάγκη σύνθετης εργασίας: έλεγχος τίτλων, τοπογραφική αποτύπωση, αεροφωτογραφική τεκμηρίωση, έρευνα διοικητικών πράξεων, εξέταση χαρτών, αντιπαραβολή με κτηματολογικά δεδομένα και σύνταξη τεχνικονομικού φακέλου που μπορεί να χρησιμοποιηθεί είτε προληπτικά είτε σε διαδικασία αδειοδότησης είτε σε διοικητική ή δικαστική αμφισβήτηση.

Η οικονομική διάσταση γίνεται ακόμη πιο έντονη λόγω της σταδιακής ολοκλήρωσης του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια δεν αποτελούν απλές μελέτες γενικής κατεύθυνσης. Καθορίζουν χρήσεις γης, όρους δόμησης, περιοχές προστασίας, ζώνες ανάπτυξης και περιορισμούς που μπορούν να μεταβάλουν ουσιωδώς την αξία ενός ακινήτου. Σε οικισμούς και περιαστικές περιοχές, το ΥΠΕΝ έχει ήδη αναδείξει τη σημασία του προσώπου σε κοινόχρηστη οδό και της εξειδίκευσης αρτιότητας μέσω πολεοδομικών ρυθμίσεων, στοιχείο που δείχνει ότι το μέλλον της δόμησης θα κριθεί όλο και περισσότερο από ειδικούς τοπικούς κανόνες και όχι από γενικές, οριζόντιες παραδοχές.

Από πρακτική άποψη, κάθε ιδιοκτήτης εκτός σχεδίου ακινήτου πρέπει να κινηθεί προληπτικά. Πριν από την πώληση, την αγορά, την αντιπαροχή, την τουριστική αξιοποίηση, την υπαγωγή σε χρηματοδοτικό πρόγραμμα ή την υποβολή φακέλου άδειας, απαιτείται ολοκληρωμένος πολεοδομικός έλεγχος. Ο έλεγχος αυτός πρέπει να απαντά σε συγκεκριμένα ερωτήματα: αν το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αν έχει πρόσωπο σε νόμιμα αναγνωρίσιμη κοινόχρηστη οδό, αν επηρεάζεται από δασικό χαρακτηρισμό, αν βρίσκεται σε αρχαιολογική ή περιβαλλοντική ζώνη, αν υπάρχει εγκεκριμένο ή υπό εκπόνηση ΤΠΣ ή ΕΠΣ, αν προβλέπεται αλλαγή χρήσεων γης, αν υπάρχουν παλαιές διοικητικές πράξεις που ενισχύουν ή αποδυναμώνουν την οικοδομησιμότητα και αν μπορεί να υποστηριχθεί η έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης ή προέγκρισης με ασφάλεια. Η έλλειψη τέτοιου ελέγχου δεν είναι απλή παράλειψη, αλλά σοβαρός οικονομικός κίνδυνος.

Το ίδιο ισχύει και για τους επενδυτές. Η αγορά εκτός σχεδίου γης με μόνο κριτήριο τη θέση και το εμβαδόν είναι πλέον επισφαλής. Ένα ακίνητο με θέα, πρόσβαση και φαινομενικά υψηλή εμπορική αξία μπορεί να έχει περιορισμένη πραγματική αξιοποιησιμότητα, εάν η οδός δεν είναι πολεοδομικά ασφαλής ή αν επίκειται χωρικός σχεδιασμός που μεταβάλλει τις χρήσεις. Αντιθέτως, ακίνητα που σήμερα φαίνονται δευτερεύοντα μπορεί να αποκτήσουν σημαντική αξία εφόσον ενταχθούν σε ζώνες οργανωμένης ανάπτυξης, σε περιοχές ήπιων χρήσεων ή σε σχεδιασμό που αποσαφηνίζει το πολεοδομικό τους καθεστώς. Η επενδυτική ευκαιρία βρίσκεται στην έγκαιρη διάγνωση του πολεοδομικού μέλλοντος του ακινήτου και όχι στην απλή προσδοκία μελλοντικής δόμησης.

Ιδιαίτερα προσοδοφόρο πεδίο είναι η σύνταξη τεχνικονομικών γνωμοδοτήσεων πριν από μεταβιβάσεις. Ο συμβολαιογραφικός και κτηματολογικός έλεγχος δεν αρκεί, διότι απαντά κυρίως στο ερώτημα της κυριότητας και των εμπραγμάτων βαρών. Δεν απαντά με επάρκεια στο αν το ακίνητο μπορεί πράγματι να δομηθεί. Η πολεοδομική γνωμοδότηση πρέπει να συνδυάζει τίτλους, τοπογραφικά, κανονιστικό καθεστώς, αεροφωτογραφίες, διοικητικές πράξεις, περιβαλλοντικούς και δασικούς περιορισμούς και τυχόν εκκρεμείς διαδικασίες σχεδιασμού. Αυτή η εργασία έχει ιδιαίτερη εμπορική αξία, διότι προστατεύει τον αγοραστή από εσφαλμένη επένδυση, τον πωλητή από μελλοντικές αξιώσεις και τον μηχανικό ή δικηγόρο από επαγγελματική ευθύνη λόγω πλημμελούς ελέγχου.

Σε περίπτωση άρνησης έκδοσης άδειας ή αμφισβήτησης της οικοδομησιμότητας, η αντίδραση πρέπει να είναι άμεση και τεκμηριωμένη. Δεν αρκεί η γενική επίκληση παλαιάς χρήσης του δρόμου ή η αναφορά ότι η περιοχή δομείται επί χρόνια. Απαιτείται συγκροτημένος φάκελος με ιστορικά στοιχεία, πράξεις διοικητικών οργάνων, αποτυπώσεις, αεροφωτογραφίες, αποδείξεις κοινής χρήσης, τυχόν εγκρίσεις όμορων ακινήτων και τεχνική ανάλυση της σχέσης του γηπέδου με το οδικό δίκτυο. Η πολεοδομική διαφορά δεν κερδίζεται με γενική επιχειρηματολογία περί ιδιοκτησίας, αλλά με απόδειξη ότι η διοίκηση παρέβλεψε συγκεκριμένα στοιχεία ή εφάρμοσε εσφαλμένα το κανονιστικό πλαίσιο.

Το άρθρο 17 του Συντάγματος προστατεύει την ιδιοκτησία, αλλά δεν κατοχυρώνει απεριόριστο δικαίωμα δόμησης. Η δόμηση τελεί υπό πολεοδομικό σχεδιασμό και περιβαλλοντικούς περιορισμούς, ενώ το άρθρο 24 του Συντάγματος επιβάλλει ορθολογική χωροταξική και πολεοδομική οργάνωση. Η ουσία, επομένως, δεν βρίσκεται σε μια απλουστευτική αντιπαράθεση ιδιοκτησίας και περιβάλλοντος, αλλά στην ανάγκη δίκαιης στάθμισης. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτεί δόμηση χωρίς κανόνες, αλλά και η διοίκηση δεν μπορεί να δημιουργεί καθεστώς παρατεταμένης αβεβαιότητας, όπου η αξία της ιδιοκτησίας εξαρτάται από ασαφή κριτήρια, καθυστερημένους σχεδιασμούς ή αντιφατικές διοικητικές πρακτικές.

Η σημερινή συγκυρία καθιστά το ζήτημα εμπορικά ισχυρό. Χιλιάδες ιδιοκτήτες διαθέτουν εκτός σχεδίου ακίνητα χωρίς να γνωρίζουν αν είναι πράγματι αξιοποιήσιμα. Πολλοί αγοραστές αναζητούν παραθαλάσσια, νησιωτικά ή περιαστικά γήπεδα με σκοπό τουριστική ή οικιστική εκμετάλλευση. Οι μηχανικοί καλούνται να εκδώσουν βεβαιώσεις και να συντάξουν τοπογραφικά με αυξημένη ευθύνη. Οι δικηγόροι καλούνται να ελέγξουν όχι μόνο τίτλους, αλλά και πολεοδομικό κίνδυνο. Οι δήμοι και το ΥΠΕΝ προχωρούν σε νέο σχεδιασμό, ενώ η αγορά ακινήτων προσπαθεί να τιμολογήσει την αβεβαιότητα. Σε αυτό το περιβάλλον, ο έγκαιρος πολεοδομικός έλεγχος δεν είναι κόστος, αλλά εργαλείο διατήρησης ή αύξησης αξίας.

Το πρακτικό μήνυμα είναι σαφές: κάθε εκτός σχεδίου ακίνητο πρέπει να αποκτήσει πολεοδομικό φάκελο. Όχι μόνο τοπογραφικό. Όχι μόνο τίτλους. Όχι μόνο κτηματολογικό φύλλο. Αλλά πλήρη εικόνα οικοδομησιμότητας, πρόσβασης, περιορισμών, χρήσεων γης και κινδύνων από τον νέο σχεδιασμό. Η νέα αγορά γης θα διαχωρίσει τα ακίνητα που έχουν αποδεδειγμένη πολεοδομική ασφάλεια από εκείνα που στηρίζονται σε ασαφείς προσδοκίες.

Πηγή: news.b2green.gr

*Δικηγόρος Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
info@pgalanislaw.gr
www.pgalanislaw.gr